婷姐在加州做全职地产经纪也超过10年了，做房地产投资已有15年以上。接触过各类地产投资，在加州和外州都买过出租房，这些年帮客人更是买卖过许多房子。这篇文章并不是给自己做广告，只是想诚实地分享一些房地产投资的心得体会，破除一些关于房产投资的误导，给有意考虑房地产投资的人，尤其是小白，一些实实在在的经验分享。

首先，我们要考虑清楚，自己投资的目的是什么。

我的理念是：

- 投资是为了更好的生活，让自己更加自由，有时间，有钱，去做自己喜欢做的事。

- 是为了“老有所依”，在自己退休之后，有一份稳定的收入来支持自己的生活开销。

而不是让自己被捆绑成为更身不由己的人。不是给租客打工。不是让自己更累。不是为了给下一代积累财富，好让他们高枕无忧。当然，如果你持有房产一辈子，会给后代留下可观的财富，但我们首先的目的是要过好自己的生活。

所以，投资的目的是相对轻松地拥有passive income。自己不需要投入很多精力和时间，让已有的财富给自己创造更多的财富，而且提供稳定的现金流。

有了以上认知，我们再来说房地产投资。

房地产投资和股票基金投资有两个最大的不同点：

一是稳定。房产价格波动不会像股票那么厉害。长期来看，房子的涨价幅度和S&P 500 index长期涨幅是基本吻合的，也和inflation有关。不要指望房价永远上涨，涨幅超过大盘指数。房价也会跌，也很难预测什么时候涨什么时候跌，但涨和跌相对来说是个缓慢的过程。

二是交易成本极高。房地产买卖不可能像股票那样点击一下就卖掉了，整个过程繁琐，周期长，费用也很高。每次卖房，至少要损失5%。所以，一旦投资房产，就要做好心理准备，这是个长期投资。五年之内不要卖。最好终生持有。

相比于股票和基金投资，房地产投资有几个好处：

1. 稳定的现金流。一旦找到合适的租客，长期居住，就有稳定的现金流。随着时间的流逝，贷款额在减少，净资产增值，而且每个月有固定的正现金流。这点会给你极大的安全感。尤其是如果投资房买的早，贷款在你退休之后需要用钱的时候已经大部分或者全部还清，房租也已增加，那个时候现金流会越来越多。当然随着房屋的老化，维修成本也不可忽视，但总的来说那个时候现金流应该会更好。

2. 杠杆。如果贷款买投资房，放25%首付，可以撬动4倍的杠杆。相当于你拿25万，买了个100万的基金，增值幅度是以100万为基准的。当然实际上收益要比100万的基金同样的利息低很多，因为有additional cost，比如利息，地产税，维修等。所以净资产并不是单纯的4倍增值。

3. 税收优惠。主要有几点：1) 房子的depreciation可以抵消一些房租收入，这样报税比较有利；2) 老人去世后孩子继承房子的好处：在加州，由于Prop 19法案，我们付的property tax基本是按照当时买房的价格来算的，每年涨幅不能超过2%，在持有房产很多年后，市场上的房子已经涨了很多倍，但你付的tax还是很低（这也是为什么加州老人不愿卖房子）。将来老人去世，County会来重新做assessment，tax base提高到市场价，这个时候小孩继承了房子然后卖掉，基本上算没有gain，所以不用交税。具体请自己去研究step-up tax assessment。3）如果卖掉投资房再买另一个投资房，可以做1031 exchange把gain转移到下一个房产，延后交税。特别声明：婷姐并非税务专业人士，这里所说的不保证准确，也不会给任何人税务方面的咨询，读者有问题请咨询专业人士。

但房产投资也有其弊端，比如：

- 进入门槛高。前期要做大量的research，要选地点，了解当地经济情况，租金，税的政策，要选房地产经纪，看房等等。

- 费精力。装修，找房客，维修，管理房客，都需要时间精力。

- 买卖成本极高。不容易脱手。

另外，也要考虑自己的性格，看自己适不适合投资出租房。你要不怕麻烦，不能太计较钱，要情绪稳定，还要知道怎么和人打交道。即使全部交给Property Manager，很多决定也是你要自己做的。

还有一点要做好心理准备：出租房收益并不高。无论你买在美国哪里，租金回报都是非常有限的。房价高的地方租金也高，但房价太高的地方租金回报是非常差的。比如硅谷，市价300万的房子租五千多。房价低的地方房租也便宜。房子的地点越差，租金回报越高，但这些地方的安全风险也越高。一般来说，普通地方的投资房，每个月能有个上百块到几百块的现金流就相当不错了。靠这点收入是过不下去的，除非你拥有的房产已经上到一定的规模。但当你把所有的资产都放在房子上的时候，又有了“把所有的鸡蛋都放到一个篮子里”的风险。而且，你的出租房越多，如果自己管理，工作量也越大，也许大到影响你的全职工作或者违背了我们前面讨论的投资的目的，就没有意义了。那个时候为了买自由，你最好找专业的PM，宁可少赚一点钱。

我曾在网上看到有守财奴房东，买了很多投资房，全部自己亲力亲为，牺牲了自己的生活品质，变成了累死累活为租客打工的牛马，最后还牺牲了自己的健康，得了病。这个实在是太想不开了。投资到这样，是给自己买罪受。

所以我的建议是：普通人，如果有自己的主职工作，考虑到资产分配，如果已有一些股票投资，有足够的储备金满足急用（最少一年日常花费），还有余钱，可以考虑买几个投资房，但不必太多，4个以下足够了。最好能够自己管理，如果太远或自己太忙管不过来，找PM。

怎么选择投资房？

首先当然要明确你的预算。你准备投进去的钱，算房价的25%或者30%，算出来的房价，就是你最高可能负担的房价。

其次，计算投资房回报有好几个指标，你要用哪个？我的唯一的标准，就是现金流。必须要打平，意思是，每个月的租金要能够cover每个月全部的支出，包括mortgage, tax, insurance, HOA。如果不能够打平，就增加首付。在现在的高利率情况下，现金买房也是一个不错的选择。现在的利率非常高，投资房得有6%以上甚至7%。计算的时候，你可以用低一点来算，但不要低于5%。这里的计算不包括维修的预算和空置率。每个月最好能有几百的正现金流，这样可以cover一部分维修的费用。维修的费用前两年每年基本相当于一个月的房租。如果实在无法cover维修费用，这部分可以暂时先忍痛自己承受，毕竟房地产投资return很低，唯一的目标是长期持有，以求将来稳定的现金流。

这也就意味着，房价越高的地方，你需要的首付就越多。目前湾区的情况，估计要付到70%以上才有可能。但现金流还是最重要的，要坚持。当你丢了工作，或者有什么情况发生，没有正常收入，还要为出租房每个月贴大几百甚至几千的话，是非常难受的。买个投资房就要做好准备持有10年以上，买了之后它就可以自己养自己。如果不得不卖，而不是你主动选择时机卖，那就不是一个好投资。

算好房价，知道每个月的payment，接下来就是要选地点。

我在加州和外州都买过，不太建议外州投资。一是不熟悉当地市场，税等等；再是如果房子有问题，去一趟的花费就超过几个月的现金流。加州有保护地主的Prop 19，房子一旦买了，每个月的开支基本固定了，持有越久越值。这也是为什么加州的老人们不愿卖房，导致房源不够，房价节节攀升的原因。再者，我自己就是职业地产经纪，在加州买卖房子费用会少很多（只需要付对方agent fee）；我自己也做PM，喜欢自己管理自己的出租房。这样一来，我的成本也降低了。

选地点的时候需要考虑：

- 当地的经济组成，就业，有什么公司，是否多元化，各种配套设施是否齐全，比如医院，政府，科技，什么都有一点。考察当地人口组成，平均工资，房价，租金等等。

参考网站：

当地人口组成，行业情况：https://datausa.io

房源：Redfin, Zillow, Realtor.com, Homes.com

租金：Zillow for rent

按照以上的标准去加州找，我相信还是能找到合适的投资地点的。我在北加州，我的出租房在Sacramento 附近的Rocklin, Roseville, Folsom 一带；还有Walnut Creek 附近的Concord一带。供大家参考。

其次，买什么样的房子：

首选Single family house。不要太老。最好是现成的condition好，稍微装修一下即可出租。如果condition不好，你投入很多钱装修，这个投入是需要很久才能收回的。当然你买价也比较低，如果你有余钱装修，又不计较现金回报，那可以装修。但外地装修也是比较费力的。在加州，有地的独栋长期增值最好，但院子的维护也是一笔开支。总体来说，房子越新，维修成本越低越好。尽量没有HOA，院子也不需要太大。如果买townhouse或者condo，那必须选很新的，2000年以后的。否则持有时间越久越难卖。

买好房子了，找租客，可以用Zillow。如果不在本地，最好找当地有经验的Agent或者Property Manager帮你找租客。找到合适的租客，就要维护一个良好的和租客的关系。需要修的东西及时修，不要太计较钱，要尊重他但又不能让他觉得你好欺负。这就看你和人打交道的本事了。如果自己管理了一年觉得handle不来，就找专业的PM。

总结一下，买投资房：

• 有余钱，留足一年的生活开销，已有一些股票投资，可以买
• 一定要保证现金流，至少打平
• 要自己做研究，选对地点，选好房子
• 一旦买到，就做好准备长期持有。要有耐心，不要怕和租客打交道
• 普通人不需要买很多，3-4个够了，不要成为房子的奴隶

出租房之外，再谈谈其他的房地产投资。

Flip.

很多人羡慕Flip来钱快，其实做这个相当费精力，相当于给自己找了另一个full time job。除非特别热爱折腾房子，且在本职工作之外还有足够时间折腾的人，不建议有全职工作的小白搞。

Flip有几个风险：

- 市场风险。市场可能忽然转向。Flip一个房子需要时间，通常3个月以上。如果市场忽然转向，很可能砸在手里，如果那时候不得不卖，没挣到钱反而会亏钱；

- 成本控制。很容易就超出原计划的成本和周期。

- 资金成本高。一般个人很少有那么多现金。所以一般专业做Flip的都是借短期的高利贷，或者和人合伙。高利贷利率在10%以上，如果工期长，或者难卖，压力就很大。如果和人合伙，很多细节要事先讨论清楚，比如怎么做决定，怎么分红，怎么分工，卖不掉怎么办等等。很容易有摩擦。

- 一定要控制好买入的地点和买入价。要有对市场的把握，以及对房子很好的sense。有时候看到一些人选的做flip的project，选错地点，选错房型，做个四不像还卖不掉，实在是让人哭笑不得。

Syndication, 集资

Syndication就是很多人入股一个大的project，比如买大的公寓翻新，买商业地产等等。一般这样的一个project是大几百万到几千万，主要的partners 贷款一部分，向普通的投资人集资一部分，通常是集资首付，整个项目的20-30%左右。这些所需资金分成好多股，比如每股5万，投资人最少买一股。这样的项目应该买了立刻就有收入，比如公寓有租金，然后用收入来给投资人每个月付些股息，最终目标是几年后卖掉，和投资人再分红。

听起来很好，但要投资这样的项目，我劝你一定要谨慎再谨慎。要记住：

- 不要做自己不熟悉的地区和项目

- 过去的数据不能代表未来

- 商业地产的走向，跟住宅地产无关。两者的评估和底层逻辑都不同。商业地产估值需要计算投资回报率，是非常受利率影响的。而商业地产的利率不是30年固定的。

- 这个钱投出去是完全不受你控制的。你没有任何决定权。想卖都不能卖。是最被动的。

婷姐在房地产投资上属于谨慎的保守派，这些年来做的住宅地产投资都可以说是成功的。但唯一最后悔的投资，就是投了一个公寓的syndication项目。这个操盘的公司是可以信任的，过去的业绩也很好。但谁又能料到，会有covid，会有很多人不愿住apartment，会有利息高涨到现在的7%... 本来操盘公司计划是3-5年卖掉，但在这样的高利率市场，这个地产的cost变高，return变差，价格变低，卖掉还遥遥无期，而这笔钱又拿不出来。我得到的教训是：绝对不投任何自己没有主动权的项目。自己不能掌握，就要靠他人掌握，就对结果没有控制了。

Xiaoting - Ting Niu

California Real Estate Broker, Agent, Property Manager

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