小白房东看过来｜自己管理出租房，看这一篇就够了
小白投资房地产，最简单直接的方式就是先买一个出租房。婷姐在上篇讲了如何买投资房，这篇手把手教你怎么自己管理。废话不多说，直接上干货。
找PM请联系婷姐：
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Email: Tingniu.house@gmail.com
01
出租准备
要想最快速度找到好租客，一定要把房子准备到一个最好的状态。修理，油漆，清洁，院子整理——都要做到位。主要注意几个方面：
1. 涉及到安全的地方，比如门锁，从外面进房子里的门锁都要有dead bolt，包括车库侧门到后院；破损的插销；裸露的电线等等；
2. 检查所有可能漏水的地方：厨房厕所的水龙头，sink下面，shower和tub周围是否需要重新密封，是否有发霉的痕迹；
3. 所有的家电是否工作良好。洗衣机，烘干机和冰箱理论上不是必须要提供的，可以要求租客自己买。现实中，租客愿意买冰箱的很少，或者买了到时候留下也想和房东折旧算钱。如果找到满意的租客，他们希望房东提供，都可以商量。
4. 油漆。不需要做到像卖房子一样，但明显的痕迹还是最好touch up 或者重新油漆，毕竟租客看到干干净净的家会心情好，收入好的租客也会对房子要求更高。
5. 清洁。最好找Professional cleaning company做deep clean。
6. 前后院找Gardener彻底清一次。
最好所有的家具都搬空。如果想留下任何的家具，要做好心理准备在租客搬走后这个家具会被弄脏刮坏，到不能用了的地步。有任何可能给租客造成伤害的家具都要避免，免得以后可能的纠纷。如果留下任何东西你不准备维修的，都要在合同里写清楚不会维修。如果想留下一些东西而且要求租客要保存好的，比如Gardening tools，最好写一个详细的清单。房子如果有一些特别的注意事项，也写个说明给租客。
02
照相
打开Zillow找出租房，见到十有八九是乱七八糟，漆黑一团的照片，让人吐血。如果你想你的房子脱颖而出，强烈建议找专门给房子照相的Professinal photographer来给你照一套照片。照片干净明亮，立刻会吸引到很多租客来看。而且这套照片将来可以反复使用。不贵，不到$200。再加100多，可以有个floor plan，会标注房间的尺寸，因为有些租客会来问。结构复杂的可以搞个3D walkthrough。刚买的房子，可以和卖方商量用他们的照片。
03
定价
和买卖房子不同，定出租房房租，过去的价格一点都不重要。只需要看当下在市场上的其他类似的出租房定价多少，因为他们是你直接的竞争对象。价格可以调整。如果你的心理价位高，也可以先试试，但如果挂出去后4-5天无人问津，那肯定是高了。如果当天就有很多人申请，就是定低了。都可以微调。如果想尽快出租，就不要定最高价。每个月的房租高个50块不是最重要的，重要的是你有选择权，从中能挑选到合适的租客。
04
登广告
说到出租，真得给Zillow点个👍！Zillow是最强大的工具，而且还是免费的。它提供了一条龙服务，从登广告，租客申请，甚至还有签合同，收房租。出租房广告要写的简单明了，不需要花里胡哨，不需要煽情。把房屋特点和值得一提的features说出来，比如租客最care的东西，是煤气炉还是电炉，hardwood floor, new carpet, central heating, A/C, remodeled bathroom, fresh paint, landlord pays for landscaping maintainance 等等。如果你是好学区，可以提到学校是哪些，但最好先自己确认。Location: 到附近的大厂几分钟，附近的大的特色超市，公园等。把你的要求写清楚: one year lease, tenant pays for utilities etc. 对租客的要求，credit score多少, income几倍等，这些可填可不填。
婷姐有两个南湾租房群，一群已满，二群还可加人。如果有感兴趣入群的，可以加婷姐微信。
05
选租客
让租客在Zillow直接申请，和租客也最好通过Zillow直接联系。
租客在Zillow里可以提供所有需要的信息，包括上载收入证明，银行证明等。他们给Zillow提供SSN，你就可以直接在Zillow里看到他的credit report.
选租客需要考虑的点：
- Credit
Credit score不应该是选租客的唯一标准。要看他的full credit report，主要看他的债务，比如房贷，车贷，学生贷款；估算一下他每个月的payment，看有没有迟交记录。有没有collection。如果有，打电话直接问why。可以去Google他，查court record等等。有些新移民或者有其他原因的没有credit history，可以让他提供其他的证明，比如他银行有很多存款，可以让他一次交全年或者半年的房租。
- Income
要求最少2个月的工资单。如果是self employed，要去年的税表，今年目前为止的收入证明。没有正式的工资单，可以看收到的check，银行deposit等。要考虑他的income是否稳定。比如我的一个租客，儿子有disability，妈妈照顾他，每月收到政府补助，也算稳定income。蓝领工人不一定不好，我们最近找的一个租客是plumber，一年也能赚近40万。手艺好的蓝领工人在湾区这样的地方都是in high demand，比挣工资的还稳定。
- Reserve。最少2个月的bank statement。看入账和支出，房租payment是否及时。
- Rental record。和现任房东和过去的房东联系确认，问清楚他为什么搬家。
最后，要租客提供Picture ID, driver's license或者护照，这样可以Verify 他的名字，生日和地址。
特别需要强调的是：一定要小心discrimination。美国反歧视法，出租房禁止任何形式的歧视：年龄，种族，性别，婚姻状况，有无孩子，宗教信仰，身体残疾等等等等。一定要遵守。我们中国人经常会想：我不要租给某某族裔的人等等，其实一个人会不会珍惜房子真跟族裔无关。婷姐管理的租客，各个族裔的都有，都有特别干净的，有邋遢的。如果你有concern，可以在合同里写明房东有权去每年做inspection。
06
签合同
如果是自己管理，你可以在网上找template。现在Zillow都可以提供合同服务。现在还可以让AI帮你写一份合同。注意可能会有些特别需要的disclosures，比如1979年前的房子需要提供lead-based paint disclosure等等。
如果有PM管理，PM会提供合同。
如果没有PM，只想找个Real Estate Agent来帮你签合同，一定要特别注意：Agent用的加州的标准合同是只能有licence的人才能用的。他给你用，他必须和此合同有关联，比如他代表你，或者代表租客，或者是PM，他的名字必须在合同上，标明他的身份，他需要签字。如果没有他的名字在上面，他不能给你提供这个合同！有的agent替客人写这个租房合同，却没有任何地方表明自己和这个合同有关，这是违反了加州Department of Real Estate的规定，对房东不负责，也给自己的licence带来极大的风险。
有一些特别的注意事项，可以写在单独的addendum里面。比如，换灯泡电池之类，让房客直接负责；比如cleaning requirements；比如租客break lease怎么办等等。具体怎么写请自行查找，如果不是要请婷姐做PM，请不要找婷姐要这个范本。
07
入住
也即Move-in inspection。和租客一起把所有的地方都走一遍，拍照，录像，document all existing conditions。所有的appliances 都试一遍。写明给租客几把钥匙。做一个文件让租客签字。
08
收租金
房东自己收租的话，最简单的方式是Zelle。Zelle是直接银行对银行的。不要用任何第三方的软件，比如venmo, paypal。但是Zelle的额度有限，大额的可以让租客设银行ACH转账。
Online有一个很好的免费网站可以收房租: apartments.com。缺点是到账慢，通常一个礼拜。今年开始他们会给你发1099-K。
09
记账
自己要track你收到的房租和给出租房的花费。有个网站叫Stessa，挺好用的。保留维修收据。如果对方是公司，不需要给他1099。如果是个人，可以issue 1099。最好提前和对方说清楚，要他填个W9。也可以保留给对方转钱的证据。具体请查IRS要求，婷姐所说不保证准确。
强调一下：一定要合法报税啊。不管是用PM还是自己管理，都要合法报税，不要钻空子。出租房收入大部分可以用房屋折旧抵消掉，实在没有必要去费脑筋钻什么空子，给自己找麻烦。
10
换租客
租客要搬走，要求租客必须给至少一个月的通知，可以在签合同的时候就写明。给通知之后，房东就可以开始找新租客。这个时候之前照的照片就派上用场了。要现租客配合给人看房，和租客约时间，最少要给他提前24通知。
旧租客搬走，需要和他做move-out inspection，确认他做好了房屋清洁，对比move-in inspection，确认哪些损害应该他来负责。要注意，很多东西属于normal wear and tear，不能扣租客押金。具体参见：
https://selfhelp.courts.ca.gov/guide-security-deposits-california
https://landlordtenant.dre.ca.gov/resources/guidebook/gb10_movingout.html#refund
租客搬走21内，要退还租客押金。所有押金扣留都要给租客提供详细的账目。退还押金时，让租客签免责文件，避免以后的法律纠纷。
租客如果break lease，具体该怎么处理，自己要去查一下，找一个彼此都可以接受的方式。最好在开始写合同的时候就写明。
找PM的注意事项
这个事情很重要，特别来说一下。加州要求做Property Management必须要有Broker's Licence，而不是普通的Salesperson Licence。绝大多数的大地产公司都是以买卖为主，一般都不允许其Agent做PM，就是因为PM需要涉及到Handle客户的钱，有特别的要求。正规的PM要代房东收租金，要保管租客的押金，这些都需要建立正规的Trust account，不能和自己的账户的钱混淆。账目要清晰，每个月要对账，文件要齐全，要做好准备被audit。所以一般的real estate broker都不愿意承担这个风险。作为消费者，你在找PM的时候要问清他/她的资质。
正规的PM，以上提到的1-10的所有服务都包，而且每个月代你收房租，做维修管理，每个月给你发房租，给你statement，年底给你1099表，帮你记录维修费用。这样你报税也很简单。
做PM不需要学历，也没有什么考核标准，从业人员的素质实在是良莠不齐。什么是好的PM?
1. 能及时找到人，交流通畅。婷姐曾帮客户卖出租房，客户找了专门的管理公司管理房子，和他们交流实在是极其费劲！电话不接，email几天才回。这样的PM和房东的关系简直倒挂了，变成房东来求他，拿钱不做事，可恶。
2. 认真负责。维修上心，找的维修人员靠谱。婷姐最近知道的一个case，屋顶漏水，PM找的contractor只派了手下的墨墨去修，墨墨不懂，直接把一个支撑的大梁锯断了。租客当时将通知了PM，但PM隐瞒没有告诉房东，房东已经付完钱了才知道此事，PM也不负责处理，搞到房东不得已自己和contractor打交道善后，实在是太不象话了。这种情况PM算渎职了。
3. 好的沟通技巧及处理问题的能力。房东和PM都应该明白，维持一个和租客的良好关系是非常重要的。房东和租客不应该是矛盾对立的关系，而是合作互惠的关系。房东提供一个安全稳定的住所，租客付给房东应得的经济补偿，互惠互利。好的PM，要会和各种租客打交道。租客性格不同，背景不同，生活方式不同，处理问题的方式就不同，有的比较急躁，有的斤斤计较，有的宽厚不计较，什么样的都有。但大家应该有对这个关系有相同的认知，互相尊重。房东及时维修，租客按时付房租，彼此安好，互不打扰，这是最理想的状态。遇到一些情况，PM最重要的是自己保持冷静，及时处理，公平公道地把事情解决，以保留租客长期居住为目的，因为这样才能最大化房东的利益。PM情绪不稳定反而会造成不必要的房东和房客之间的关系紧张。
4. 做账清楚，细心负责。PM通常会把收到的租金放在一个账户里管理，但每月应该对账，确认账户平衡。婷姐曾有租房的朋友，自己交了房租，却一直被PM说没交，追着要钱，很讨厌。这种情况就是PM自己把钱弄混了，自己不细心，反过来造成大家的麻烦。
婷姐目前管理40多套房屋，所有的都是我和我的助手在亲自管理。我的目标不是做一个很大的PM公司，把规模搞上去赚更多的钱；相反，我只想做一个中小规模的，自己能够handle的小firm，确认能够把所有的房子管理好，对房东负责，但不需要把自己的生活搞得那么紧张。婷姐目前所处的人生阶段，已不是还要在事业上拼命扩张努力上升的阶段，相反，人生下半场，看书写字修行，真正认识自己，认识世界，对我来说是更重要的事。房地产买卖，投资，管理，对婷姐来说都是轻松自然的技能，利用这些技能来服务有缘的客户，满足自己的生活所需，就够了。目前我们还有能力做更多的出租房管理，欢迎有需要的房东来联系。
加州政府有一个文件，详细解释了房东和房客责任及相关的法律要求。强烈建议所有房东阅读，保护自己，做好房东。
https://www4.courts.ca.gov/documents/California-Tenants-Guide.pdf
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